物(wù)業(yè)維修是(shì)指物(wù)業(yè)自(zì)↕∏✘建成到(dào)報(bào)廢為(wèi)止的(de)整個(gè)使÷↔×∏用(yòng)過程中，為(wèi)了(le)修複由于自(zì)然因素、人(réαεn)為(wèi)因素對(duì)物(wù)業(yè)造成的(de)損壞，維護和(>"π¶hé)改善物(wù)業(yè)使用(yòng)功能(néng)，• >∞延長(cháng)物(wù)業(yè)使用(yòn♠☆¶g)年(nián)限而采取的(de)各種養護維修活動。

物(wù)業(yè)維修有(yǒu)廣義和(hé)狹義之分(fēnΩα ↓)。狹義的(de)物(wù)業(yè)維修僅指對(​±α duì)物(wù)業(yè)的(de)養≠ ∞₩護和(hé)維修；廣義的(de)物(wù)業(yè)維修則包括對(duì)物(wù‌")業(yè)的(de)養護、維修和(hé)改建。根據損壞程度的(de)不(bù)同進行(xí€Ω♣ng)不(bù)同程度的(de)養護維修，才能(néng)保證物(wù)β≥±¥業(yè)的(de)正常使用(yòng)和(hé)安全，延長(cháng)其☆♥↕₩使用(yòng)年(nián)限。

物(wù)業(yè)維修是(shì)物(wù)業(yè)簡單再生(shēng)¶ ÷産，在流通(tōng)領域中的(de)繼續γβ和(hé)價值的(de)追加，維修不(bù)僅是(shì)物≤×<(wù)業(yè)服務公司為(wèi)住戶提供的♥•✔λ(de)重要(yào)服務內(nèi)容，也(yě)是(shì)保護城(chénλ∞★g)市(shì)房(fáng)産的(de)基本途徑。

具體(tǐ)地(dì)說(shuō)，物(wù)業(yè)維修包括物(wù)業(yè)服務公♥∑ 司對(duì)物(wù)業(yè)的(de)日(rì)常保養，對(duì)破損物(wù)業‍↑(yè)的(de)維修，以及對(duì)不(bù)同等級物(wù)業(yè)功能(néng↓"‌φ)的(de)恢複、改善、裝修、裝潢。具體(tǐ)維修∑¥<♥開(kāi)發商已完結的(de)且是(shì)小(xiǎo>♠λ)中型工(gōng)程項目，開(kāi)發商甩項工(gōng)程及大(dà)型修複、綜合δ'↔維修(成片輪修工(gōng)程)、翻修工(gōng)程(更新改造工(gōng•¶)程)不(bù)在物(wù)業(yè)維修範圍內(nèi)。

一(yī)、主體(tǐ)工(gōng)程

主體(tǐ)工(gōng)程的(de)修繕，有(≥≤yǒu)以下(xià)兩項：

1．屋架、柱、梁、檩條、樓楞等在修繕時(shí)應查清隐患，損✘€壞變形嚴重的(de)，應加固、補強或拆換。不(♣÷δbù)合理(lǐ)的(de)舊(jiù)結構、節點，✘$若影(yǐng)響安全使用(yòng)的(de)，大(dà)修時(shí☆↑±>)應整修改做(zuò)。損壞嚴重的(de)木(mù)結構在修繕時∑•‌(shí)要(yào)盡可(kě)能(néng)用(yòn™ ÷↕g)磚石砌體(tǐ)或鋼筋混凝土(tǔ)構件(jiàn)代替。對(≈λ♠¶duì)鋼筋混凝土(tǔ)構件(jiàn)，如(↔ ↓rú)有(yǒu)輕微(wēi)剝落、破損的(de)，應×₽及時(shí)修補。混凝土(tǔ)碳化(huà)、産生(shēng→↓σ≥)裂縫、剝落、鋼筋鏽蝕較嚴重的(de)，應通(tōng)過檢測計(jì)算(su®↔σàn)，鑒定構件(jiàn)承載力，采取加固或& ×替代措施。

2．基礎不(bù)均勻沉降，影(yǐng)響上(shàng)部結構的(de)，砌體(tǐ)弓凸、傾δ₹斜、開(kāi)裂、變形，應查清原因，有(yǒu)針對(duì←λλ)性地(dì)予以加固或拆除。

二、門(mén)窗(chuāng)及裝修工(gōng)程

門(mén)窗(chuāng)修繕應開(kāi)關靈活，接縫嚴密，不(bù)松動；裝修工  γ✔(gōng)程應牢固、平整、美(měi)觀、接縫嚴密。門(mén)窗(chuāng)及裝修工≈∑(gōng)程的(de)具體(tǐ)修繕标準，有(yǒu)以下(xià)四項：ε€

1．紗門(mén)窗(chuāng)、百葉門(mén)窗(ch™>uāng)屬一(yī)般損壞的(de)，均應修複。

2．闆條牆、薄闆牆及其他(tā)輕質隔牆損壞的(de)，應修複；損壞嚴重、ε☆‌條件(jiàn)允許的(de)，可(kě)改砌磚牆。

3．挂鏡線、窗(chuāng)簾盒、窗(chuāng)台闆、筒子(zǐ)闆、壁櫥"€、壁爐等裝修，一(yī)般損壞的(de)>≈★↓，應原樣修複。

4．踢腳闆局部損壞、殘缺、脫落的(de)應修複；大(dà)部分(f₹β™ēn)損壞的(de)，可(kě)改做(zuò)水(sh¶£✘♦uǐ)泥踢腳闆。

三、樓地(dì)面工(gōng)程

樓地(dì)面工(gōng)程的(de)修繕标準，有(yǒu)以δ ±下(xià)兩項：

1．普通(tōng)水(shuǐ)泥樓地(☆♥>Ωdì)面起砂、空(kōng)鼓、開(kāi)裂的(de)，應修補或重做(zuò)。實在無≠α∏↓法修複的(de)，可(kě)改做(zuò)相(xiàng)應标準的(de)樓地(dì)面。<↕≥↓

2．磚地(dì)面損壞、破碎、高(gāo)低(dī)不(bù)平的(de)，應拆補或重鋪 σε。室內(nèi)潮濕嚴重的(de)，可(kě)增設防潮層或水(shuǐ)泥及塊料地(dì)面。

四、屋面工(gōng)程

屋面工(gōng)程的(de)修繕标準，有(yǒu)以下(xià)六項：

1．屋面結構有(yǒu)損壞的(de)，應修複或拆換；不(bù)穩固的(de)，應加固。如(rú)☆≥原結構過于簡陋，或流水(shuǐ)過長(chá'∑←≤ng)、坡度小(xiǎo)、冷(lěng)攤瓦等造成滲水(shuǐ)漏€✔‌雨(yǔ)嚴重時(shí)，按原樣修繕仍不(bù)能(néng)排除屋漏×ε 的(de)，應翻新改建。

2．屋面上(shàng)的(de)壓頂、出線、屋脊、返水(shβ♠©₩uǐ)、天窗(chuāng)、天溝、檐溝、斜溝、落水(shuǐ)管、水(shuǐ)管等損壞滲水( 'shuǐ)的(de)，應修複；損壞嚴重的(de)，應翻做(zuò)。大(dà)修時(shí)，原有¥✘ε(yǒu)落水(shuǐ)管、水(shuǐ)管要(yào)修複配齊。二層以上(shà←λ∏‌ng)房(fáng)屋原無水(shuǐ)落管¶♠€、水(shuǐ)管的(de)，條件(jiàn)允許可(kě)增做(zuò)。

3．女(nǚ)兒(ér)牆、煙(yān)囪等屋面附£$•屬構件(jiàn)損壞嚴重的(de)，在不(b←© ù)影(yǐng)響市(shì)容和(hé)使用(yòng)條件(jiàn₽™)下(xià)，可(kě)改修或拆除。

4．鋼筋混凝土(tǔ)平屋面滲漏，應找出原因，針對(duì)損∞♦♦壞情況采用(yòng)防水(shuǐ)材料嵌補或做(zuò)防水(shuǐ)層；結構損壞的(de)σ≈φ，應加固或重做(zuò)。

5．玻璃頂棚、老(lǎo)虎窗(chuāng)損壞漏水(shuǐ)的(de)，$÷∑&應修複；損壞嚴重的(de)，可(kě)翻做(zuò)，但(dàn)一(yī)般不(bùε≥✔)新做(zuò)。

6．屋面上(shàng)原有(yǒu)隔熱(rè)保溫層損壞的(de)，應修複。

五、抹灰工(gōng)程

抹灰工(gōng)程的(de)修繕标準，有(yǒu)以下(xià)四項：

1．外(wài)牆抹灰起殼、剝落的(de)應修複；損壞面≥£←£積過大(dà)的(de)，可(kě)全部鏟除重抹，而且如(rú)果↕"→♠原抹灰材料太差，可(kě)提高(gāo)用(yòng)料标準↓πΩ≠。沿街(jiē)主要(yào)街(jiē)道(dàε‍↑o)、廣場(chǎng)房(fáng)屋的(de)外(wài)抹灰損壞，應原 ♣¥樣修複；複原有(yǒu)困難的(de)，在不(bù)降低(dī)用(yòng)料标準、不(b↕δ≤ù)影(yǐng)響色澤協調的(de)條件(jiànΩ‍§ )下(xià)，可(kě)用(yòng)其他(tā)材料替代。

2．清水(shuǐ)牆損壞的(de)，應修補嵌縫；整→₩♣'體(tǐ)牆風(fēng)化(huà)過多(duō)的(de)，™β<可(kě)做(zuò)抹灰；外(wài)牆勒腳損壞的(d&♦♦e)，應修複；原無勒腳抹灰的(de)，可(π£₽®kě)重做(zuò)。

3．內(nèi)牆抹灰起殼、剝落的(de)，應修複Ω₽™；每面牆損壞超過一(yī)半以上(shàng)的(de)≥β ∏，可(kě)鏟除重抹。原無踢腳線的(de)，結合內(n↔ ↔≠èi)牆面抹灰應加做(zuò)水(shuǐ)泥踢腳線。各種牆裙損壞，應根據保護牆身(sh ¶≠ēn)的(de)需要(yào)予以修複或抹水(shuǐ)泥牆裙。≈ 因室內(nèi)外(wài)高(gāo)差或溝渠等影(yǐng)響，引起牆面長(£€✘ cháng)期潮濕，影(yǐng)響使用(yò±<©↔ng)的(de)，可(kě)做(zuò)防水(shuǐ)€ 層。

4．頂棚抹灰損壞時(shí)，要(yào)δ§注意檢查內(nèi)部結構，确保安全。抹灰層松動，有(yǒu $≥☆)下(xià)墜危險的(de)，必須鏟除重做(zuò)。

六、油漆粉刷工(gōng)程

油漆粉刷工(gōng)程的(de)修繕标準，有(yǒu)以下(xià)三項：

1．木(mù)門(mén)窗(chuāng)、紗門(mén)窗(chuāng)、百葉門(mén)☆✘∑♦窗(chuāng)、封沿闆、裙闆等油漆起殼、剝落¥₹§、失去(qù)保護作(zuò)用(yòng)的(de)，應周期性地(dì)進行(xíng)保養； ∑上(shàng)述構件(jiàn)整件(jiàn)或零件(jiàn)拆除，應油漆。

2．鋼門(mén)窗(chuāng)、鋼屋架及支撐、鑄鐵(tiě)污水✘♣(shuǐ)管或其他(tā)各類鐵(tiě)構件™γ'(jiàn)(鐵(tiě)栅、鐵(tiě)欄杆、鐵(tiě)™<¥‍門(mén)等)，其油漆起殼、剝落或鐵(tiě)件(γ'jiàn)鏽蝕，應除鏽、刷除鏽塗料或油漆。鋼門(mén)窗(c₩↑¥<huāng)或各類鐵(tiě)件(jiàn)油漆的(de)保養周期一(yī)般為(wèi)3—5↓← ®年(nián)。

3．室內(nèi)牆面、頂棚修繕時(shí)，可(kě)刷新。

七、水(shuǐ)、電(diàn)、衛、暖設備工(gōng)程

水(shuǐ)、電(diàn)、衛、暖設&★≥備的(de)修繕标準，有(yǒu)以下(xià)三項：

1. 電(diàn)氣線路(lù)的(de)修理(lǐ)，應遵守供電(diπ àn)部門(mén)的(de)操作(zu£&ò)規定。原無分(fēn)戶電(diàn)表的☆≈® (de)，除另有(yǒu)規定者外(wài)↓∞，一(yī)般可(kě)提供安裝服務，但(dàn)電(diàn)表及附件(jiàn)應由用(y↕÷òng)戶自(zì)備；平時(shí)不(bù​₹÷≥)予改裝。

2．上(shàng)、下(xià)水(shuǐ)及衛生(shēng)設備的(™ de)損壞、堵塞及零件(jiàn)殘缺，應修理(lǐ)配齊或疏通(tō∑∏₽€ng)，其費(fèi)用(yòng)由商↕∞↔戶自(zì)理(lǐ)。

3．電(diàn)梯、暖氣、管道(dào)、鍋爐、通(tōng)風(fēng÷₽★)等設備損壞時(shí)，應及時(shí)修理(lǐ)；零配件(jiàn)殘缺的(de)，應配齊全♥$✘。

以下(xià)為(wèi)小(xiǎo)修♣→∞σ、中修、大(dà)修、綜合維修、翻修工(gōng)程明(míng)細

一(yī)、小(xiǎo)修項目

項目主要(yào)包括:

1. 屋面補漏，修補面層、泛水(shuǐ)、屋脊等；

2. 鋼、木(mù)門(mén)窗(chuāng)的(de₽≈≤)整修，拆換五金(jīn)、配玻璃、換窗(chuāng☆↓)紗、油漆等；

3. 修補樓地(dì)面面層；

4. 修補內(nèi)外(wài)牆面、抹灰及粉刷天棚、窗(chu↓✘&āng)台腰線等；

5. 拆磚挖補局部牆體(tǐ)、個(gè)别拱圈、拆換個(gè)δ§✘别過梁等；

6. 水(shuǐ)、電(diàn)、暖、氣等設備的(de)故障排除及零部件(↓÷βjiàn)的(de)維修等；

7. 下(xià)水(shuǐ)管道(dào)、窨井的(de)修補疏通(tōng)，'♣陰溝、散水(shuǐ)、落水(shuǐ)管的(de)修補等；

8. 房(fáng)屋的(de)檢查，危險構件(jiàn)>★₹δ的(de)臨時(shí)加固等。

二、中修工(gōng)程

主要(yào)包括以下(xià)內(nèi)容:

1. 少(shǎo)量結構構件(jiàn)已形成危險點的(de)房(fáng)屋；

2. 一(yī)般損壞而需要(yào)進行(xín€‌γg)局部修複的(de)房(fáng)屋；

3. 整幢房(fáng)屋的(de)公用(yòng)生(shēng)活設備需要(yσ♥ào)局部更換、改裝、新裝工(gōng)程及單個(gè)項目維修的(de)房(♥δ♥fáng)屋。

三、大(dà)修工(gōng)程

凡需牽動或拆除部分(fēn)主體(tǐ)結構和(hé)房(fáng)★♦Ω屋設備，不(bù)需要(yào)全部拆除，一(yī)次費(fèi)用(¥♦yòng)在該建築同類結構新建造25%以上(shàng)的(de)維修工(gōng)程為(wèi<★)大(dà)修工(gōng)程。

主要(yào)內(nèi)容:

1. 主體(tǐ)結構的(de)大(dà)部分(fēn÷♠€¶)嚴重損壞，有(yǒu)倒塌或有(yǒu)局部倒塌危險的(de)房(fáng)屋；

2. 整幢房(fáng)屋的(de)公用(yòng)生(shēng)活設備必須進行(xíng)γ 管道(dào)更換，需要(yào)改裝、新裝的(de)房(fáng)屋；

3. 因改善居住條件(jiàn)，需要(yào)進行(xíng)局部改建、添裝的(de)★‌☆≥房(fáng)屋；

4. 需對(duì)主體(tǐ)結構進行(xíng)專項抗震加固的(de)房(fánγ✘€g)屋。

四、綜合維修(成片輪修工(gōng)程)

凡成片多(duō)幢樓房(fáng)或面積較大(dà)的(de)單幢大(dà)樓，進行(xíng∏≈ ☆)有(yǒu)計(jì)劃成片維修,包括大(dà)、中、小(xiǎo¶ ‌)修等項目的(de)一(yī)次性修複，其←≤∑費(fèi)用(yòng)控制(zhì)在該片建築物(wù)同類結構建築新建造價的(de)2→≥0%以上(shàng)的(de)為(wèi)綜合維修工(g'↔‍ōng)程。

主要(yào)內(nèi)容:

1. 該片(幢)大(dà)部分(fēn)嚴重損壞，或一(yī)般性損壞，需進行(x≤Ω™íng)有(yǒu)計(jì)劃成片維修的(de)房(fáng)屋；

2. 需改變片(幢)面貌而進行(xíng)計( $jì)劃維修工(gōng)程。

五、翻修工(gōng)程(更新改造工(gōng)程)

凡需全部拆除(包括原地(dì)翻修改建或移地(dì)翻修改 γ↕建)或利用(yòng)少(shǎo)數(♦₹ <shù)主體(tǐ)構件(jiàn)進行(xíng)更新改造的(de)工(gōng)程均為β∞✘(wèi)翻修工(gōng)程。

主要(yào)內(nèi)容:

1. 主體(tǐ)結構全部或大(dà)部分(fēn)損壞，失去(qù)正常使用(yòng)功能γ&(néng)，有(yǒu)倒塌危險的(de)房(fáng)屋；

2. 因自(zì)然災害破壞嚴重，不(bù)₹¶•斷繼續使用(yòng)的(de)房(fáng)屋；主體(tǐ)‌ ¥結構，圍護結構簡陋、無修理(lǐ)價值的(de)房(fáng)屋。